女子4600万购买北京向阳别墅“坟景房”，诉讼屡见，业主败诉居多

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原标题：女子4600万向阳买别墅，一看窗外——“坟景房”

4600万签约购买别墅，履约进程中购房人却发现别墅墙外趴着好几个“坟头”，清明节还有人来上坟。购房人将卖房人诉至法院，要求免除合同，且双倍返还定金100万元。这起案子近来在北京市向阳区法院开庭审理。哪些景象卖房人必需求自动奉告？“凶宅”怎么界说？记者对近几年的司法判例进行了整理，傍边能够照见一些“裁判规矩”。

4600万买别墅发现临“坟头”引发诉讼

诸葛女士要购买的别墅坐落北京市向阳区霄云桥邻近，约好的房子总价款为4600万元。本年4月6日，诸葛女士和房主闫女士签定了《房子生意合同》，并为此付出了50万元定金。

履约进程正好赶上清明节。诸葛女士意外发现，别墅院墙外的小树林间居然趴着好几个“坟头”。她造访街坊和物业得知，此处坟头存在已久，每当民间祭拜，都会有人前来祭扫，包括焚纸、摆花、摆供品等。

房子外围有“坟头”是否归于卖房人应当奉告的重要现实？这一问题成为两边在法庭上争辩的焦点。诸葛女士以为，她在弥补协议中清晰约好，出卖人许诺房子无严峻瑕疵，亦不是“凶宅”，该条款正是表达了她对传统忌讳行为的冲突。被告对坟头之事应当照实奉告，但被告却隐秘了这一重要因素，违反了合同法规矩的诚笃信用准则，归于违约行为。

但是闫女士却表明，涉案房子是早年房东手中购得，购房后她未实践寓居运用，在原告发现并奉告她小区外围存在“坟墓”之前，她对此并不知情。闫女士以为，涉案房子确实无严峻瑕疵，不归于“凶宅”，房子内也未产生过非正常逝世事情。小区的外部环境不归于房子的构成部分，也不归于其卖房应当许诺的规模，亦不影响房子的购买和运用。一般人对传统忌讳的知道并不包括小区外围的不利因素。因而，闫女士以为自己并无违约行为，原告无权要求免除合同和返还定金。

这起案子在网上也引发了评论。“谁的房子周围有坟墓不介意啊？”有网友感同身受，以为卖房人应当照实奉告；但也有网友以为，法院假如支撑原告的恳求那就乱套了，全国太多当地楼盘都是平坟建筑的，比这个还严峻。“谁又知道自己的房子下面曾经是什么呢，从古至今，生了多少人，死了多少人，仅仅没看见罢了。”还有观念以为，买房是大事，若介意的话买房人需深化讲究，比方楼盘是否坟场或有垃圾场等等。

“坟景房”常现媒体报导但业主败诉居多

这些年，关于房子生意引发了不少论题，究竟哪些归于卖房时有必要奉告的信息，网友们也感到困惑。据记者了解，我国法令对此没有详细的规矩，但经过整理近几年的法院判定能够照见一些“裁判规矩”。

最近两年，媒体上呈现不少关于“坟景房”的报导，大多是新房。本年6月，广东江门鹤山年代倾城业主向媒体反映，辛苦买来的“山景房”推窗而的却是墓园和山坟。上一年，大连中山区景山街邻近某高级小区在交房时部分业主推窗发现，北侧山上放眼望去满是“野坟”。

有关“坟景房”的生意胶葛在全国多地演出，但记者留意到，诉至法院的成果往往是购房者败诉。败诉的首要原因之一，便是由于墓地不在红线（商品房开发规划规模）规模内，开发商不需求奉告购房者，购房者需求尽到慎重留意职责。

我国裁判文书网发布的判定显现，本年4月，山东省济南市历城区人民法院一审宣判了一同“风景山”变“坟景房”的事例。法院判定称，原告刘某作为购房人，对触及本身严峻利益的房子生意事项应当持慎重留意职责，应当对超出开发规划规模以外的周边环境进行查勘，以承认是否购买涉案房子。

根据法院查明的现实，西山坡在两边签定商品房生意合同之前就已存在多处墓地，刘某在签定商品房生意合一同应当充沛评价，以承认是否购买涉案房子，对此，被告公司并无法定奉告职责。鉴于此，法院判定驳回了刘某要求免除商品房生意合同并返还购房款及利息的诉讼恳求。

“凶宅”信息有必要奉告成心隐秘构成诈骗

除了这两年比较多见的“坟景房”胶葛，“凶宅”则一直是房子生意中的流量论题。虽然我国法令并没有“凶宅”这一概念，但经过这些年的司法判例能够看出，房子内产生的非正常逝世事情，如自杀、他杀等，根本能够被列入“凶宅”的规模。

北京法院审判信息网发布的裁判文书显现，上一年，北京市丰台区人民法院审理了一同“凶宅”案。袁女士以308万的价格购买了丰台区的一套房子，在装饰时得知，房子内曾产生跳楼事情，因而将卖房人柴女士诉至法院。

柴女士表明，该房子是她早年房主李先生手中购买，并不知道是“凶宅”，此次因要改进寓居条件才将房子出售。前房主李先生以第三人身份参加诉讼。李先生否定房子内产生过非正常逝世事情，但案子审理期间，法院到当地公安机关进行查询，发现2015年8月确有人从涉案房子内坠楼逝世。

法院审理以为，涉案房子产生过坠亡事情，契合社会遍及承受的意外逝世观念，归于“凶宅”，袁女士在签定房子生意合一同存在“严峻误解”，据此法院判定吊销房子生意合同，被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房子过户回自己名下。但由于没有根据证明柴女士在缔约时现已知情，存在差错，因而法院在这起案子中没有支撑袁女士要求柴女士补偿的恳求。

可见，一旦被法院确定为“凶宅”，卖房人即具有信息发表的职责。在更多的判例中，卖房人因成心隐秘“凶宅”信息，被法院确定为诈骗。江苏省靖江市人民法院上一年就判定了这样一同事例，卖房人因缔约时成心隐秘房子内曾产生上吊自杀逝世事情，法院确定其构成诈骗，不只判定吊销两边房子生意合同，卖房人全额返还购房款，还判定其补偿买房人现已付出的契税、借款评价费等，并承当相关利息丢失。

有些“擦边”景象未被确定“凶宅”

楼上有人跳楼，楼下的房子是不是“凶宅”？房子外的公共天台有人坠亡于此是不是“凶宅”？记者留意到，关于网友问及的这些“擦边”景象在司法实践中也有判例，定论则是不归于“凶宅”。

在长沙的王先生出售房子时遇到买家反悔，不愿付定金。本来，住在王先生楼上的住户曾因产后郁闷跳楼，买家姚女士配偶以此确定王先生的房子归于 “凶宅”，以为他在卖房时成心隐秘。因两边僵持不下，上一年王先生将姚女士配偶诉至当地法院索要违约金。法院审理后未采信姚女士配偶关于“凶宅”的定见，并以为配偶二人的行为已构成违约，判定其付出原告违约金 5 万元。

上一年，一位沈女士在绍兴购买了一套二手房，房子过户后，沈女士才得知，曾有人跳楼死在了屋外的平台上。法院查询承认，该栋楼曾于2012年10月产生过一同跳楼逝世案子。逝世人员并非涉案房子的寓居运用人，坠亡地址在涉案房子外的公共天台上，从房子厨房及朝北部分窗户可望见该坠亡点。

浙江省绍兴市越城区人民法院本年7月作出判定以为，案外人坠亡地址系在房产主体结构之外，涉案房子并非“凶宅”，因而卖房人不构成诈骗，原告沈女士亦不构成严峻误解。据此法院判定驳回了沈女士要求吊销房子生意合同的诉讼恳求。

记者留意到，在上述判定中越城区法院清晰了一个问题，即怎么判别“凶宅”。法院判定称，判别是否为“凶宅”不能仅以个别片面感触为根据，而是应以公序良俗大准则下的社会公众一般知道为判别基准。其规范大致有三：一是逝世方法，需为人为非正常逝世事情，天然的生老病死不在此列；二是逝世地址，需产生在房子主体结构内，应是一相对独立、关闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不该在此领域内；三是若买卖两边对“凶宅”规模、景象有特别约好，则应在不违反仁慈习俗的状况下尊重其约好。

律师解读

哪些信息卖房时应当自动奉告

除“凶宅”外，还有哪些信息归于“与缔结合同有关的重要现实”，卖房人应当在缔约时进行奉告？北京市盈科律师事务所合伙人律师李娜表明，本着诚笃信用和尊重社会公德的准则，凡影响购房者购买意图，对寓居的安全性、便利性形成影响的，都归于重要现实，应当自动奉告。“首要，房子权属必定要向购房者照实奉告，不然有或许会构成诈骗。比方房子是否被查封，是否归于夫妻共同财产，是否存在典当等状况；其次，房子质量问题也应照实奉告，例如墙体是否存在开裂、首要管道有没有漏水等，这类状况卖房人假如不奉告，不只给购房者补葺带来额定开销，还极易给街坊形成丢失。”

此外，李娜以为，关于房子周边的状况卖房人假如了解也应尽或许地奉告购房者，如是否存在洪涝危险，周边是否有垃圾场、污水厂等等，避免后续引发不必要的费事。

李娜表明，下一年1月1日起行将施行的民法典关于诚信准则也有清晰的规矩。如第7条规矩，民事主体从事民事活动，应当遵从诚信准则，秉持诚笃，遵循许诺。第148条规矩，一方以诈骗手法，使对方在违反实在意思的状况下施行的民事法令行为，受诈骗方有权恳求人民法院或许裁定组织予以吊销。第500条规矩，当事人在缔结合同进程中成心隐秘与缔结合同有关的重要现实或许供给虚伪状况，形成对方丢失的，应当承当补偿职责。此外民法典第147条规矩，根据严峻误解施行的民事法令行为，行为人有权恳求人民法院或许裁定组织予以吊销。

一同，李娜提示购房者也应尽到留意职责。如在签约前，到房子地点的小区多转转，访问一下物业公司、周围街坊，了解一下房子的详细信息，再到相关部分查询一下房子内的户口状况等。必要时应与售卖方签定弥补合同，能够用罗列的方法要求卖房人照实供给相关信息，对卖房人进行束缚以下降不知道危险。

北京日报

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